第一步 區(qū)分業(yè)務(wù)情形 房屋租賃 收取水電費(fèi) VS 物業(yè)管理服務(wù) 收取水電費(fèi)
第二步 區(qū)分處理方式 情形一 房屋租賃收取水電費(fèi) 處理方式一：實(shí)際用量結(jié)算水電費(fèi) 提供房屋租賃服務(wù)的納稅人，按實(shí)際用量結(jié)算水電費(fèi)屬于轉(zhuǎn)售應(yīng)稅貨物，按照水、電的適用稅率/征收率開具增值稅發(fā)票。 增值稅一般納稅人收取的電費(fèi)按13%計算繳納增值稅，收取水費(fèi)按照9%計算繳納增值稅，相應(yīng)取得的水、電費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。 增值稅小規(guī)模納稅人收取的水電費(fèi)按3%計算繳納增值稅，相應(yīng)取得的進(jìn)項(xiàng)不得抵扣。 處理方式二：水電全包 提供房屋租賃的納稅人，出租時采用水電全包的方式，即租金中包含水電費(fèi)的，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)開具增值稅發(fā)票。 增值稅一般納稅人按照9%計算繳納增值稅，如出租方取得房屋的時間是在2016年4月30日之前的，則可按照簡易計稅辦法依5%的征收率計算繳納增值稅。 增值稅小規(guī)模納稅人按5%計算繳納增值稅。 情形二 物業(yè)管理服務(wù)收取水電費(fèi) 處理方式一：實(shí)際用量結(jié)算水電費(fèi) 水費(fèi)： 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號）規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。相應(yīng)取得的進(jìn)項(xiàng)不得抵扣。 電費(fèi)： 提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，按實(shí)際用量結(jié)算電費(fèi)屬于轉(zhuǎn)售應(yīng)稅貨物，按照電的適用稅率/征收率開具增值稅發(fā)票。 其中增值稅一般納稅人收取的電費(fèi)按13%計算繳納增值稅，相應(yīng)取得的電費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。 增值稅小規(guī)模納稅人收取的電費(fèi)按3%計算繳納增值稅，相應(yīng)取得的進(jìn)項(xiàng)不得抵扣。 處理方式二：水電全包 提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，服務(wù)時采用水電全包的方式，即物業(yè)費(fèi)中包含水電費(fèi)的，按照物業(yè)管理服務(wù)開具增值稅發(fā)票。其中，增值稅一般納稅人按照6%計算繳納增值稅，相應(yīng)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。 增值稅小規(guī)模納稅人按3%計算繳納增值稅，相應(yīng)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。