國務(wù)院總理李克強(qiáng)6月18日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號公告落地了這一政策。一、住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。注：一般計(jì)稅我想沒人想適用，除非你是新購置房產(chǎn)有大量進(jìn)項(xiàng)稅，因?yàn)閷τ诓粍?dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，一般計(jì)稅的稅率是9%，而簡易計(jì)稅呢？5%減按1.5%，這個(gè)差異也是挺大的。
之前作為一般納稅人，出租不動(dòng)產(chǎn),增值稅方面有啥規(guī)定？國家稅務(wù)總局公告2016年第16號規(guī)定如下：
圖中老項(xiàng)目指：2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)。取得的含義：包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式。新政中要把握這幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)1、住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，所以這里一定要注意政策適用范圍，非住房租賃企業(yè)那就不適用這個(gè)政策。非住房租賃企業(yè)的一般納稅人出租住房依據(jù)按照國家稅務(wù)總局公告2016年第16號執(zhí)行！2、向個(gè)人出租住房，出租的非住房那就不適用這個(gè)政策。當(dāng)然，如果是出租保障性租賃住房也適用！保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書由市、縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案后出具。二、住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。 之前作為小規(guī)模納稅人，出租不動(dòng)產(chǎn),增值稅方面有啥規(guī)定？國家稅務(wù)總局公告2016年第16號規(guī)定如下：
1、住房租賃企業(yè)，是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，所以這里一定要注意政策適用范圍，非住房租賃企業(yè)那就不適用這個(gè)政策。如果你是非住房租賃企業(yè)的小規(guī)模納稅人，那么你依舊適用國家稅務(wù)總局公告2016年第16號，出租住房按5%(個(gè)體工商戶可以減按1.5%）。2、向個(gè)人出租住房，非住房那就不適用這個(gè)政策。當(dāng)然，如果是出租保障性租賃住房也適用！保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書由市、縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案后出具。三、對企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。正常情況下，企業(yè)向企業(yè)出租住房房產(chǎn)稅是12%，之前財(cái)稅[2008]24號規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。現(xiàn)在新政擴(kuò)大了這個(gè)范圍，對企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。這里要把握幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)1、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，是有特別定義的，企業(yè)在開業(yè)報(bào)告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同同級財(cái)政、稅務(wù)部門，可根據(jù)租賃市場發(fā)展情況，對本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內(nèi)下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，企業(yè)向一般的企業(yè)出租住房依舊是12%。整體來說，新政支持的是特定的企業(yè)的特定出租行為。住房租賃企業(yè)的出租住房行為，向?qū)I(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房行為。那么非租賃租賃企業(yè)的出租住房行為依舊還是適用老政策，國家稅務(wù)總局公告2016年第16號 ，也就是說你是一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)（不管是否是住房），如果是老項(xiàng)目，那就可以適用5%，沒有減按，如果是新項(xiàng)目，就是9%。如果你是小規(guī)模納稅人出租住房，個(gè)體戶可以享受5%減按1.5%，公司那也只能按5%。
